Les copropriétés chargées de mettre en place un plan de travaux

Les copropriétés aussi font face à d'importants enjeux de rénovation énergétique. Afin d'inciter les immeubles et résidences à prendre les choses en main, l'État poursuit le déploiement du plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire dès 51 lots.

Entre la dévaluation croissante des passoires énergétiques en cas de revente et l'interdiction progressive de mettre en location les logements les plus mal notés, les propriétaires particuliers sont poussés à rénover. Or, on estime que près de trois logements sur dix appartiennent à une copropriété en France. Ce sont donc autant d'assemblées générales de copropriétaires qu'il faut convaincre de passer à l'action. Et justement, c'est l'objet du nouveau plan pluriannuel de travaux, dit PPT.

CONSTATER ET ANTICIPER
Ce document élaboré par la copropriété a été rendu obligatoire dans les résidences comprenant plus de 200 lots au 1er janvier 2023 et vient d'être étendu à toutes celles comptant plus de 50 lots au 1er janvier 2024. Les copropriétés plus petites seront enfin concernées en 2025. Seule exception : la résidence est dispensée lorsqu'un diagnostic technique global (DTG) a été réalisé (obligatoire lors d'une mise en copropriété ou sur demande de l'administration en cas d'insalubrité ou de péril) et qu'il ne fait apparaître aucun besoin.

L'objectif ? « Il s'agit d'informer les copropriétaires sur l'état et la salubrité du bâtiment, afin d'anticiper les travaux nécessaires, tout en poursuivant une logique d'amélioration de la performance énergétique », nous explique Matthieu Jourdan, directeur stratégie et développement pour l'entreprise Acorus, spécialisée dans la rénovation des actifs immobiliers.

Réalisé par un bureau d'études, un architecte, un thermicien ou un diagnostiqueur immobilier, le PPT comprend une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, la préservation de la santé des occupants et la réalisation d'économies d'énergie, ainsi qu'une estimation du niveau de performance énergétique qui sera atteint et du coût à prévoir. Enfin, il doit proposer un échéancier des rénovations qui apparaissent nécessaires dans les 10 prochaines années.
Et pour ce faire, le PPT se fonde sur l'analyse du bâti et de ses équipements, étayée par un diagnostic de performance énergétique (DPE).

DES LIMITES
Pour l'intervenant d'Acorus, ce plan pluriannuel de travaux est une première étape vers la prise de conscience des besoins dans la mesure où « il permet de lancer la discussion avec les copropriétaires et de réfléchir à une planification des travaux nécessaires à entreprendre ». De même, les rénovations prescrites doivent être intégrées au carnet d'entretien de l'immeuble, favorisant un meilleur suivi du bâtiment dans le temps.

Il n'empêche, Matthieu Jourdan pointe plusieurs limites, à commencer par « un risque d'engorgement » puisqu'environ 700 000 copropriétés doivent faire réaliser leur PPT entre 2023 et 2025. Il ne faudrait pas bâcler ce diagnostic en voulant aller trop vite… De même, il met en garde contre une estimation trop sommaire des coûts qui pourrait réserver de mauvaises surprises, d'autant plus qu'un simple DPE ne saurait être aussi pertinent qu'un véritable audit technique, bien plus poussé. En outre, l'échelonnement des travaux « risque de promouvoir des mono gestes » plutôt qu'une rénovation globale, plus efficace. Alors que le législateur met l'accent sur l'impartialité et l'indépendance du professionnel réalisant le PPT à l'égard du syndic et des entreprises de travaux, Acorus regrette enfin cette « logique de défiance entre celui qui audit et celui qui fait », estimant que « les sociétés sérieuses qui sont déjà intervenues sur le bâtiment sont les mieux à même de l'évaluer ».

Julie Polizzi 

UNE OBLIGATION DE MOYENS
Si la loi oblige les copropriétés à mettre en place un plan pluriannuel de travaux, la décision de réaliser les rénovations reste entre les mains des copropriétaires. En effet, l'assemblée générale vote à la majorité simple les modalités d'élaboration du PPT, avant de découvrir son diagnostic à l'assemblée suivante. Si des travaux sont nécessaires dans les 10 ans, il faut alors adopter ces derniers à la majorité absolue. Mais si le vote n'est pas concluant, il faudra réinscrire la question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.

LE FONDS DE TRAVAUX RÉFORMÉ
Si les aides publiques permettent de financer entre 60 et 80 % du coût d'une rénovation globale, les copropriétés doivent tout de même pouvoir faire face à de grosses dépenses. C'est pourquoi le fonds de travaux rendu obligatoire en 2017 et qui visait à l'époque à assumer les frais d'entretien, a été réformé pour participer au financement des travaux prévus par le PPT ou d'autres travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Dorénavant, cette réserve de trésorerie doit être créée 10 ans après la construction de l'immeuble, puis alimentée chaque année par une cotisation obligatoire fixée à au moins 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.